Le compromis de vente : les obligations en matière d’urbanisme et de permis de construire

Le compromis de vente est une étape cruciale dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Il engage l’acheteur et le vendeur et doit comporter certaines mentions obligatoires, notamment en ce qui concerne l’urbanisme et les permis de construire. Découvrez les principales obligations à respecter pour sécuriser votre transaction immobilière.

Les documents d’urbanisme à annexer au compromis de vente

Pour garantir la conformité du bien aux règles d’urbanisme en vigueur, il est essentiel d’inclure plusieurs documents dans le compromis de vente. Le plan local d’urbanisme (PLU) ou le document d’urbanisme en tenant lieu doit être consulté par l’acheteur afin de vérifier les règles applicables au terrain et à la construction. Il peut s’agir du coefficient d’emprise au sol, des règles architecturales ou encore des servitudes d’utilité publique.

En outre, le vendeur doit fournir un état des risques et pollutions, qui informe l’acheteur sur les risques naturels, miniers, technologiques et sismiques auxquels le bien est exposé. Ce document est indispensable pour évaluer l’éventuelle nécessité de réaliser des travaux ou de souscrire une assurance spécifique.

Obligations liées au permis de construire

Si le bien immobilier vendu est une construction neuve ou a subi des travaux de rénovation importants, il convient de vérifier la régularité du permis de construire ou de la déclaration préalable. Le vendeur doit en effet s’assurer que l’autorisation d’urbanisme a été obtenue et qu’elle n’est pas frappée d’un recours.

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Dans le cas où les travaux n’ont pas encore été réalisés, le compromis de vente doit mentionner la condition suspensive d’obtention du permis. Cette clause permet à l’acheteur de se désengager si le permis n’est pas délivré dans un délai convenu.

Lorsque les travaux ont été effectués sans autorisation, il est possible de régulariser la situation en déposant une demande de permis modificatif ou une déclaration préalable modificative, à condition que les travaux soient conformes aux règles d’urbanisme en vigueur. Dans tous les cas, le vendeur doit informer l’acheteur de cette situation et des démarches à entreprendre.

Les servitudes d’utilité publique et les risques encourus

Les servitudes d’utilité publique (SUP) sont des contraintes imposées par l’administration sur un terrain privé pour protéger un intérêt général. Elles peuvent avoir des conséquences sur la constructibilité du terrain, son usage ou sa valeur.

Le vendeur doit informer l’acheteur de l’existence de SUP affectant le bien, telles que les servitudes de passage, les protections du patrimoine ou encore les restrictions liées à la sécurité publique. Ces informations doivent figurer dans le compromis de vente et peuvent être obtenues auprès de la mairie ou des services d’urbanisme.

En cas de non-respect des obligations d’information sur les SUP, le vendeur s’expose à des sanctions, allant de la diminution du prix de vente à l’annulation pure et simple de la transaction.

La garantie des vices cachés et l’importance du diagnostic technique global

Pour protéger l’acheteur contre les vices cachés, le vendeur doit fournir un diagnostic technique global (DTG), qui englobe plusieurs expertises relatives à l’état du bien. Ce document permet d’évaluer les risques liés à la présence d’amiante, au plomb, aux installations électriques et gaz ou encore à la mérule.

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L’acheteur peut se prévaloir de la garantie des vices cachés si un défaut grave affectant le bien est découvert après la vente et rend le bien impropre à sa destination. Le vendeur peut alors être tenu de rembourser tout ou partie du prix et de prendre en charge les travaux nécessaires.

Cependant, cette garantie ne s’applique pas si l’acheteur connaissait l’existence du vice avant la vente, ou s’il a renoncé à cette garantie dans le compromis de vente.

En somme, respecter les obligations en matière d’urbanisme et de permis de construire lors de la rédaction du compromis de vente est crucial pour sécuriser la transaction immobilière. Le vendeur doit veiller à informer l’acheteur sur les règles applicables au bien, les autorisations d’urbanisme obtenues et les éventuelles servitudes d’utilité publique. De son côté, l’acheteur doit être attentif à ces informations et vérifier leur conformité avant de signer le compromis.