Le droit de la copropriété connaît une profonde mutation depuis l’adoption de la loi ELAN et ses nombreux décrets d’application. Ces réformes substantielles redéfinissent les rapports entre copropriétaires, modifient le fonctionnement des assemblées générales et renforcent les obligations en matière de rénovation énergétique. Face à cette évolution normative, les copropriétaires, syndics et conseils syndicaux doivent s’adapter rapidement. La méconnaissance de ces nouvelles dispositions peut engendrer des complications juridiques significatives et des surcoûts financiers. Examinons les changements majeurs qui transforment actuellement la gestion quotidienne des immeubles en copropriété.
La dématérialisation des assemblées générales : cadre légal et pratique
La participation à distance aux assemblées générales s’est imposée comme une nécessité puis comme une opportunité. Le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 a consolidé le cadre juridique permettant aux copropriétaires de voter sans être physiquement présents. Cette évolution procédurale répond aux attentes des copropriétaires souvent contraints par des impératifs professionnels ou géographiques.
Le vote par correspondance, auparavant exception, est devenu un droit pour chaque copropriétaire. L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-1101, précise que tout copropriétaire peut voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Cette modalité de vote ne peut faire l’objet d’aucune limitation dans le règlement de copropriété.
La visioconférence représente une autre avancée significative. L’article 17-1 A prévoit que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires qui participent par ces moyens sont réputés présents à l’assemblée générale.
Conditions techniques et sécurité juridique
Pour garantir la validité juridique des décisions prises lors d’assemblées dématérialisées, plusieurs conditions doivent être respectées :
- L’identification formelle des participants votants
- La confidentialité des échanges et des votes
- La fiabilité du décompte des voix
La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 janvier 2021 (3e chambre civile, n°19-21.130), a confirmé que l’absence de respect de ces garanties pouvait entraîner l’annulation des décisions prises. Les syndics doivent donc sélectionner des plateformes sécurisées respectant les exigences légales, sous peine de voir les résolutions contestées.
Le renforcement des obligations de rénovation énergétique
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit des contraintes inédites en matière de performance énergétique des bâtiments en copropriété. L’objectif affiché est de réduire la consommation énergétique du parc immobilier français, responsable d’environ 45% de la consommation énergétique nationale.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, selon un calendrier progressif : dès janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, et janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots. Ce plan, établi pour une période de dix ans, doit prévoir un diagnostic technique global (DTG) et une projection des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à l’amélioration de sa performance énergétique.
Le fonds de travaux, rendu obligatoire par la loi ALUR, voit son fonctionnement modifié. La cotisation annuelle minimale passe de 5% à 2,5% du budget prévisionnel, mais avec une assiette élargie incluant les travaux de maintenance. Ce fonds devient impérativement affecté aux travaux prévus dans le PPT ou aux travaux urgents.
La loi instaure une interdiction progressive de mise en location des logements énergivores, selon le calendrier suivant : 2023 pour les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (classe G), 2025 pour l’ensemble des logements de classe G, 2028 pour les logements de classe F et 2034 pour ceux de classe E. Cette mesure, conjuguée aux nouvelles obligations d’information des acquéreurs, crée une pression considérable sur les copropriétés pour engager des travaux de rénovation thermique.
La réforme du statut et des responsabilités du syndic
L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 et ses décrets d’application ont substantiellement modifié le régime contractuel liant les copropriétés à leur syndic. Le contrat de syndic est désormais soumis à un modèle type dont les clauses sont fixées par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020. Cette standardisation vise à faciliter la comparaison des offres et à limiter les abus constatés dans certains contrats.
La rémunération du syndic fait l’objet d’un encadrement plus strict. Le contrat doit désormais distinguer clairement les prestations incluses dans le forfait de base et celles donnant lieu à une rémunération spécifique. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic ne peut facturer au syndicat des copropriétaires que les prestations expressément prévues par le contrat.
Les obligations d’information du syndic envers les copropriétaires ont été renforcées. L’article 18 de la loi de 1965, modifié par l’ordonnance de 2019, impose au syndic de mettre à disposition des copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble. Cette extranet copropriété doit permettre d’accéder au minimum aux documents relatifs aux assemblées générales, au carnet d’entretien, aux contrats en cours et aux coordonnées du syndic.
La mise en concurrence du syndic a été simplifiée. Tout copropriétaire peut désormais inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la désignation d’un nouveau syndic. Le conseil syndical peut, sans avoir à justifier sa décision, solliciter plusieurs projets de contrat de syndic. Cette fluidification du marché vise à stimuler la qualité des prestations proposées et à maîtriser les coûts pour les copropriétaires.
L’évolution des règles de majorité et prise de décision
Les seuils de majorité pour l’adoption des résolutions en assemblée générale ont connu des ajustements significatifs. La loi ELAN a élargi le champ des décisions pouvant être prises à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). C’est notamment le cas pour l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes.
La majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) reste requise pour de nombreuses décisions importantes, mais le mécanisme de « passerelle » vers l’article 24 a été simplifié. Désormais, lorsqu’une décision a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24.
Le vote par correspondance a modifié les dynamiques de prise de décision. Les copropriétaires votant par cette modalité sont pris en compte pour le calcul du quorum, mais ne peuvent pas participer aux débats ni modifier leur vote en fonction des discussions. Cette situation a généré une jurisprudence émergente, notamment avec l’arrêt de la Cour de cassation du 7 octobre 2021 (3e chambre civile, n°20-17.139) qui précise les modalités de décompte des votes par correspondance.
Le cas particulier des petites copropriétés
Les copropriétés de cinq lots ou moins bénéficient désormais d’un régime simplifié. L’article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l’ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit que les décisions peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires, sans qu’il soit nécessaire de convoquer une assemblée générale. Cette procédure allégée permet de gagner en souplesse tout en préservant les droits fondamentaux des copropriétaires.
Le nouveau cadre des actions contentieuses en copropriété
Les délais de contestation des décisions d’assemblée générale ont été uniformisés à deux mois par l’ordonnance n°2019-1101, contre des délais variables auparavant selon la nature du grief. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou absents, et à compter de la tenue de l’assemblée pour les copropriétaires ayant voté favorablement.
La médiation préalable est désormais encouragée par l’article 21-5 de la loi de 1965, qui prévoit que le conseil syndical peut se voir confier des missions de conciliation à l’occasion de différends entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndic. Cette disposition s’inscrit dans une volonté plus large de désengorger les tribunaux et de privilégier les modes alternatifs de règlement des conflits.
Les actions judiciaires du syndicat contre les copropriétaires débiteurs ont été facilitées. L’article 19-2 de la loi de 1965, modifié par l’ordonnance de 2019, permet au syndic, après mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, d’engager une procédure d’injonction de payer sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Cette simplification procédurale vise à accélérer le recouvrement des charges impayées.
Le traitement des copropriétés en difficulté a été renforcé par la création de nouveaux outils juridiques. L’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 a introduit une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances du syndicat. Pour les copropriétés confrontées à des difficultés financières structurelles, les dispositifs d’administration provisoire ont été réformés pour permettre une intervention plus précoce et plus efficace.
La jurisprudence récente de la Cour de cassation a précisé plusieurs points contentieux majeurs. Dans un arrêt du 12 mai 2021 (3e chambre civile, n°20-14.212), la Haute juridiction a rappelé que l’action en contestation d’une assemblée générale est ouverte aux seuls copropriétaires et non aux locataires, même si ces derniers peuvent avoir un intérêt à agir. Cette position confirme la nature strictement personnelle du droit de contestation attaché à la qualité de copropriétaire.
Le rôle accru du juge dans l’équilibre des copropriétés
Le juge des contentieux de la protection, créé par la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, est devenu un acteur central du contentieux de la copropriété. Ce magistrat spécialisé est compétent pour connaître des actions relatives à la copropriété des immeubles bâtis et des demandes portant sur les modalités d’exercice de la propriété en indivision ou sur le fonctionnement des copropriétés.